PLACEMENTS FINANCIERS

Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI)

Les SCPI sont des véhicules d'investissement collectif qui permettent d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. Leur principal objectif et d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Une partie des loyers encaissés est ensuite reversée aux investisseurs qui en détiennent des parts.
Ce type de structure est géré par une société agréée par l'Autorité des Marchés Financiers.
L'achat de parts de SCPI permet d'investir dans l'immobilier à moindre coût, en s'affranchissant de toute la gestion que requiert un bien locatif. En effet, les parts sont accessibles à partir de quelques centaines d'euros.
Côté rendement, les SCPI distribuent un revenu régulier aux investisseurs, le plus souvent trimestriel. Le rendement moyen en 2017 était de 4,43 % du prix de vente des parts.

L'acquisition de part de SCPI peut se faire via un crédit bancaire.

Deux types de SCPI

- Les SCPI de rendement : elles investissent en majorité dans l'immobilier d'entreprise (bureau, murs de magasins, entrepôts, locaux d'activité, résidence...). L'objectif est la distribution de revenus et la revalorisation progressive du patrimoine.

- Les SCPI fiscales : elles répondent à des objectifs fiscaux en investissant dans des biens éligibles à une des lois de défiscalisation en vigueur (loi PINEL, loi MALRAUX, déficit foncier, nue-propriété...). Elles permettent de réduire les impôts du contribuable et de valoriser un patrimoine à moyen ou long terme (éventuelle plus-value).

L'acquisition de part de SCPI peut se faire en démembrement, dit achat en nue-propriété. Dans ce cas, l'acquéreur a un abattement du prix de la part (30 à 40 %) mais ne perçoit aucun revenu durant une période donnée (10 ans en moyenne). A l'issue de cette période, vous percevez la totalité des revenus de la pleine propriété.

Exemple
Vous voulez investir 20 000 euros dans une SCPI de rendement moyen de 5 %. La part est à 1000 euros.
- Pleine propriété : Vous détenez 20 parts (20 000/1000) et vous percevez 1000 euros par ans en moyenne soit 250 euros par trimestre (0,05 x 20 000). Au bout de 10 ans vous avez donc eu 10 000 euros de revenu.
- Nue-propriété : L'abattement est de 40 %. Vous payez donc votre part 600 euros au lieu de 1000 euros. Vous détenez donc 33 parts (20 000/600). Pendant 10 ans vous ne percevez aucun revenu. Au bout de 10 ans vos parts valent la valeur de la pleine propriété soit 33000 euros (33 x 1000). Vous avez fait donc une plue value de 13000 euros (au lieu de 10 000 euros en pleine propriété) et vous percevez à partir de ce moment là vos dividendes c'est à dire 1650 euros par an (au lieu de 1000 euros en pleine propriété) soit 412 euros par trimestre (0,05 x 33000).

Bien évidement ce calcul considère que le rendement et la valeur de la part restent fixes.